Gần đây, dự án bất động sản (BĐS) không có thật (dự án “ảo”) được rao bán nhiều nơi tại các quận vùng ven, huyện ngoại thành TP Hồ Chí Minh. Điều này không chỉ khiến khách hàng đối mặt nguy cơ mất trắng hàng tỷ đồng, mất an ninh trật tự tại địa phương…, mà còn phá vỡ quy hoạch đô thị. Thế nhưng, việc xử lý dứt điểm các dự án “ảo” đến nay vẫn lúng túng, chưa đạt kết quả mong muốn…

UBND xã Nhị Bình, huyện Hóc Môn đã phải dựng biển cảnh báo về tình hình dự án bất động sản "ảo" trên địa bàn.

Khắp nơi cảnh báo

Ngày 7-7, UBND phường Trường Thạnh (quận 9) có văn bản cảnh báo về việc mua bán đất nền có dấu hiệu lừa đảo xảy ra tại khu đất mặt tiền đường Lò Lu (khu phố Ích Thạnh trên thửa đất số 559, 560 tờ bản đồ số 17). Ðây là đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản. Bên bán là Công ty cổ phần thiết kế, xây dựng địa ốc Ðại Phúc Real với tên gọi Khu dân cư cao cấp Long Phụng 1.

UBND phường Trường Thạnh khẳng định, không có dự án nào tại khu vực nêu trên. Khu đất này đã được UBND quận 9 cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho một cá nhân và chủ khu đất cũng không ủy quyền hay có cam kết đồng ý cho đơn vị nào phân phối, mua bán. Do vậy, phường Trường Thạnh thông báo để người dân biết, tránh bị kẻ xấu lừa đảo, đồng thời đề nghị các tổ chức, cá nhân có giao dịch đặt cọc, mua bán khu đất này liên hệ với công an quận, huyện để nộp đơn tố cáo (nếu có).

Trước đó, ngày 17-6, UBND quận Bình Tân cũng đưa ra cảnh báo với người dân về chín khu đất đang bị phân nền trên giấy có dấu hiệu phân lô trái phép tại sáu phường trên địa bàn quận trên các trang mạng và mạng xã hội (muaban, batdongsan, facebook, zalo…). Qua kiểm tra, chín khu đất này không có dự án đất nền như quảng cáo, các dự án nêu trên không có tính pháp lý, có dấu hiệu phân lô trái phép, không bảo đảm về cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, không có đường giao thông… Các khu đất đều có quy hoạch là đất trường học, đường giao thông dự phòng, cây xanh, không thể chuyển đổi mục đích thành đất ở.

Tại quận 7 còn xuất hiện rao bán cả chung cư giả. Trong thông báo của UBND phường Bình Thuận (quận 7) cho biết, thời gian gần đây, trên các trang mạng kinh doanh BÐS có rao bán về dự án "Căn hộ 9X quận 7" nằm ở hẻm 134 đường Nguyễn Thị Thập. Qua rà soát, UBND phường Bình Thuận khẳng định, đến nay, tại hẻm 134 đường Nguyễn Thị Thập nói riêng và toàn địa bàn phường nói chung "không có bất kỳ dự án nào mang tên "Căn hộ 9X quận 7" được cấp phép.

Trước đó, UBND các quận: 12, Tân Phú, Thủ Ðức; UBND huyện Hóc Môn, huyện Củ Chi cũng đã phát đi hàng loạt thông báo cảnh báo về các khu đất phân lô trái phép để người dân nắm rõ, tránh bị lừa.

Vì sao khó xử lý?

Theo UBND các quận, huyện, mánh lới của các công ty rao bán dự án "ảo" thường sử dụng là tìm các khu đất còn bỏ trống như đất công viên, đất nông nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, đất quy hoạch…, sau đó thỏa thuận mua đất với người đang có quyền sử dụng bằng các hợp đồng đặt cọc, ủy quyền, góp vốn, lập vi bằng; tiếp đó sẽ vẽ dự án trên giấy, quảng cáo, giới thiệu mời gọi khách hàng, bán cho khách hàng bằng các hợp đồng góp vốn, hợp tác đầu tư, giữ chỗ với lời hứa hẹn từ sáu đến 12 tháng sẽ có hạ tầng, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để xây nhà… Cuối cùng là thu tiền khách hàng theo đợt từ vài chục đến hàng trăm tỷ đồng. Khi khách hàng phát hiện tính pháp lý của dự án có vấn đề, không đúng như những gì các công ty đã cam kết, họ sẽ thanh lý hợp đồng, lúc này khách hàng đối mặt nguy cơ mất luôn số tiền đã đóng.

Một câu hỏi đặt ra là vì sao cơ quan chức năng chưa xử lý dứt điểm được các công ty rao bán dự án "ảo"? Nhiều chuyên gia cho rằng có hai nguyên nhân chính: Do "kẽ hở" của pháp luật và sự buông lỏng quản lý của chính quyền địa phương.

Chủ tịch Hiệp hội BÐS thành phố Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu cho biết, Luật Kinh doanh bất động sản mặc định mọi doanh nghiệp làm đúng hết cho nên chỉ quản lý các hành vi kể từ thời điểm ký hợp đồng mua bán nền nhà, hoặc căn hộ hình thành trong tương lai, còn giai đoạn trước khi ký hợp đồng, tức là những thỏa thuận theo Luật Dân sự thì Luật Kinh doanh bất động sản lại không đề cập. Do vậy, các đầu nậu, các doanh nghiệp bất lương đã lợi dụng những quy định của Luật Dân sự để huy động vốn. Bởi Luật Dân sự cho phép các loại hình hợp đồng như: Hợp đồng góp vốn, hợp đồng đặt cọc, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh. Có thể nhìn thấy rõ, tất cả các công ty bán dự án "ảo" đều ký với khách hàng các loại hợp đồng này.

Ngoài "kẽ hở" của pháp luật, theo luật sư Nguyễn Văn Quynh, Giám đốc hãng luật Hưng Yên, còn có sự tắc trách, buông lỏng quản lý của chính quyền địa phương. Nhiều dự án "ảo" hình thành, mở bán, rao bán tưng bừng, thậm chí còn xây dựng hạ tầng nhưng chính quyền địa phương không ngăn chặn, không xử lý kịp thời. Ngoài ra, nhiều khách hàng ham rẻ, thích có lợi nhuận cao nhưng lại không có điều kiện tiếp cận thủ tục pháp lý. Khi xảy ra thiệt hại, khách hàng tố cáo đến cơ quan chức năng thì thông thường sẽ bị trả hồ sơ vì đây là các ký kết dân sự.

Mới đây, UBND thành phố Hồ Chí Minh đã chỉ đạo các quận, huyện kiểm tra, xử lý các dự án "ảo". Trước đó, Thường trực Thành ủy TP Hồ Chí Minh cũng đã yêu cầu bí thư các quận ủy, huyện ủy của thành phố chỉ đạo bí thư đảng ủy các phường, xã, thị trấn trực thuộc chỉ đạo rà soát, thống kê, lập danh sách số lượng, vị trí cụ thể các trường hợp xây dựng không phép, sai phép tại từng địa phương trong năm 2017, 2018 và đến ngày 30-5-2019…

Trước thực trạng nêu trên, người dân muốn mua đất phải xác minh người bán có phải là chủ sở hữu hợp pháp của khu đất hay không. Việc mua bán phải được lập văn bản, có công chứng, chứng thực của các cơ quan có thẩm quyền. Người dân nên liên hệ các cơ quan chức năng để tìm hiểu kỹ thông tin quy hoạch, tính pháp lý của các dự án đang quan tâm và được hướng dẫn các thủ tục theo đúng quy định để hạn chế các rủi ro, tránh bị lừa gạt, phát sinh tranh chấp.

Theo VŨ NGUYÊN/Báo Nhân dân