Lộ trình siết tín dụng bất động sản theo Thông tư 22 tuy trước mắt gây áp lực đối với các doanh nghiệp địa ốc, nhưng là phép thử tốt, buộc các chủ đầu tư phải thay đổi để tồn tại, phát triển, qua đó giúp thị trường phát triển bền vững hơn.

Siết tín dụng , doanh nghiệp gặp khó

Theo Thông tư 22/2019/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước, tỷ lệ tối đa vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung hạn và dài hạn từ ngày 1/1/2020 đến hết ngày 30/9/2020 là 40%; từ ngày 1/10/2020 đến hết ngày 30/9/2021 là 37%; từ ngày 1/10/2021 đến hết ngày 30/9/2022 là 34%; từ ngày 1/10/2022 là 30%.

Cũng theo Thông tư 22, các khoản cho vay cá nhân để khách hàng mua nhà ở xã hội, mua nhà ở theo các chương trình, dự án hỗ trợ của Chính phủ và là khoản cho vay cá nhân để khách hàng mua nhà ở có vốn vay dưới 1,5 tỷ đồng áp dụng hệ số rủi ro 50%. Mỗi khách hàng chỉ được áp dụng hệ số rủi ro này cho 1 khoản vay.

Đối với hệ số rủi ro 100% áp dụng với các khoản cho vay phục vụ đời sống dưới 4 tỷ đồng (sau khi trừ đi khoản phải đòi của khách hàng đã áp dụng hệ số rủi ro 50% nêu trên); khoản cho vay cá nhân để mua nhà ở không có tài sản bảo đảm là chính nhà ở đó. Đối với hệ số rủi ro 150% áp dụng với các khoản phải đòi đối với cá nhân phục vụ nhu cầu đời sống mà tổng số tiền từ 4 tỷ đồng trở lên (sau khi trừ đi khoản phải đòi của khách hàng đã áp dụng hệ số rủi ro 50% nêu trên).

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM ( HoREA ) cho biết, việc siết tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn sẽ có tác động không nhỏ đến thị trường bất động sản do đặc thù dự án ở lĩnh vực này chủ yếu vay vốn dài hạn.

Ảnh Shutterstock.

HoREA cho biết, tín dụng đổ vào bất động sản cả nước trong 9 tháng đầu năm 2019 là 1,5 triệu tỷ đồng, tăng gần 14,6% so với cuối năm ngoái và cao hơn mức tăng dư nợ tín dụng nền kinh tế, chiếm 19% tổng dư nợ nền kinh tế. Số liệu này bao gồm cả cho cá nhân vay tiêu dùng để xây nhà, sửa nhà, mua nhà và có thể có một phần không nhỏ chuyển sang đầu tư bất động sản. Riêng TP.HCM, 9 tháng đầu năm 2019, tín dụng đổ vào bất động sản khoảng 269.000 tỷ đồng, tăng 3,41% so với cuối năm ngoái. Tuy vậy, HoREA cho rằng, trên thực tế, các doanh nghiệp bất động sản ngày càng khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng...

Lãnh đạo một doanh nghiệp địa ốc có trụ sở tại quận Hà Đông, Hà Nội cho biết, từ đầu năm đến nay, việc tiếp cận vốn ngân hàng gặp nhiều khó khăn khi ngoài yêu cầu dự án phải đầy đủ thủ tục pháp lý hơn trước, thì hạn mức cũng không còn “rộng rãi” và tỷ lệ vốn đối ứng của chủ đầu tư yêu cầu ở mức cao hơn. Việc ngân hàng hạn chế hạn mức tín dụng dù đã được tính tới từ trước, nhưng không nghĩ lại ở mức thấp như vậy.

"Dự án đã lên kế hoạch triển khai, nhân lực cũng đã sẵn sàng, chỉ cần có vốn là bắt tay vào làm, nhưng giờ như vậy đành đình lại để tính cửa khác", vị lãnh đạo này chia sẻ.

Câu chuyện với doanh nghiệp này không phải là trường hợp cá biệt. Số liệu công bố gần đây của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, có tới 90% nhà đầu tư không tiếp cận được vốn ngân hàng mặc dù có phương án kinh doanh khả thi. Bên cạnh đó, với các dự án vay được thì lãi suất tăng mạnh. Điều này cũng được phản ánh rõ nét khi thị trường bất động sản Hà Nội và TP.HCM đều ghi nhận những con số sụt giảm về nguồn cung và lượng giao dịch trong 9 tháng năm 2019, trong đó có phần tác động lớn từ chính sách giảm tín dụng bất động sản.

Lãnh đạo một ngân hàng thương mại cho biết, là đơn vị kinh doanh, các ngân hàng thương mại đều muốn có nhiều khách hàng. Tuy nhiên, để xác lập một hợp đồng tín dụng, hai điều kiện cơ bản cần có là bên vay tiền phải đủ năng lực trả lãi, nợ và việc cho vay phải phù hợp với các quy định pháp luật. Hiện nay, việc cho vay trung và dài hạn đang tăng cao. Do đó, nhằm giảm rủi ro cho ngân hàng, việc siết chặt vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn là biện pháp rất cần thiết.

Phép thử cho doanh nghiệp bất động sản

Trong phiên thảo luận ở tổ tại kỳ họp thứ 8, Quốc hội khoá XIV diễn ra chiều 22/10, Phó Thủ tướng Vương Đình Huệ cho biết, Chính phủ xác định kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào lĩnh vực bất động sản. Theo Phó Thủ tướng, những năm trước, chúng ta thống kê riêng tín dụng cho doanh nghiệp bất động sản một mục và một mục khác là tín dụng tiêu dùng cho người mua nhà, sửa chữa nhà ở... Tuy nhiên, từ năm 2018, Chính phủ yêu cầu tổng hợp 2 chỉ số này vào để không phát sinh tâm lý chủ quan là tỷ lệ tín dụng bất động sản còn thấp.

Điều này cho thấy quan điểm nhất quán của Chính phủ trong việc kiểm soát chặt tín dụng vào bất động sản. Vì thế, các doanh nghiệp bất động sản sẽ phải có những nhìn nhận rất rõ ràng về kế hoạch tài chính và triển khai dự án trong bối cảnh mới.

Theo ông Nguyễn Hồng Sơn, Giám đốc Bộ phận Tư vấn Savills, nguồn vốn dành cho bất động sản không được dồi dào như trước đây, kế hoạch dành vốn cho vay của các ngân hàng cũng không còn dễ dãi như trước. Vì vậy, khó khăn với doanh nghiệp bất động sản là rất rõ ràng và ngày càng khó hơn trong việc tiếp cận vốn ngân hàng, nhưng không phải với tất cả các doanh nghiệp.

Theo ông Sơn, những doanh nghiệp gặp khó hiện nay chủ yếu sẽ rơi vào nhóm đối tượng tay ngang, chưa có kinh nghiệm phát triển hoặc "tay không bắt giặc". Trong khi đó, với nhiều doanh nghiệp, dù tín dụng bị siết, nhưng vẫn triển khai dự án và bán hàng tốt. Quan trọng là ở cách thức triển khai dự án và chuẩn bị cân đối tài chính theo từng giai đoạn sao cho phù hợp.

Đồng quan điểm, bà Trang Bùi, Giám đốc Thị trường Công ty Tư vấn Jones Lang Lasalle Việt Nam đánh giá, động thái của Ngân hàng Nhà nước là chính sách tương đối giống với cách kiểm soát tại nhiều thị trường bất động sản trên thế giới và phù hợp với bối cảnh hiện nay của Việt Nam. Sau giai đoạn tăng trưởng mạnh với việc dòng vốn tín dụng vào bất động sản khá nhiều, đã vô tình khiến thị trường rơi vào trạng thái ai cũng có thể tung ra sản phẩm, làm tăng nguy cơ vỡ bong bóng bất động sản, gây hệ lụy không chỉ với thị trường địa ốc, mà cả với ngành ngân hàng và nền kinh tế.

"Một thị trường bền vững phải đảm bảo cân bằng trên nhiều yếu tố, trong đó đặc biệt là vấn đề cho vay để phát triển dự án và cho vay để mua nhà", bà Trang Bùi nhấn mạnh.

Còn ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, mục tiêu siết tín dụng của Ngân hàng Nhà nước là nhằm đảm bảo an ninh tiền tệ, an toàn tín dụng, cung ứng tín dụng cho nền kinh tế, trong đó có các doanh nghiệp bất động sản và người mua nhà, góp phần giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô và tạo điều kiện cho đầu tư, tăng trưởng.

Ông Nam cho biết, sau những ý kiến phản hồi từ Hiệp hội, Ngân hàng Nhà nước cũng đã tiếp thu và kéo dài lộ trình siết chặt tới 2022. Đây được xem là khoảng thời gian trì hoãn vừa đủ để các doanh nghiệp bất động sản làm quen với quá trình siết chặt kiểm soát tín dụng. Với khoảng thời gian đó, các doanh nghiệp đủ năng lực sẽ tồn tại, còn doanh nghiệp nào yếu sẽ bị thị trường loại bỏ, thanh lọc, tránh tình trạng doanh nghiệp bất động sản “trăm hoa đua nở” như hiện nay.

“Doanh nghiệp muốn tồn tại được, thì vốn chủ sở hữu phải vững, thương hiệu phải được nâng lên, có chiến lược phát triển rõ ràng, làm ăn uy tín, sáng tạo. Về lâu dài, việc ngân hàng siết cho vay bất động sản sẽ giúp thị trường bất động sản phát triển bền vững hơn”, ông Nam nhấn mạnh.

Giá đất cao nhất là đường Bạch Đằng với hơn 196 triệu đồng/m2, tăng gấp đôi so với giá đất đoạn đường này thời điểm hiện tại (hơn 99 triệu đồng/m2).

Theo Đầu tư Chứng khoán