Dịch Covid-19 kéo dài đã ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản Việt Nam, trong đó phân khúc bán lẻ chịu ảnh hưởng nặng nhất. Do quy định hạn chế đi lại để ngăn chặn sự lây lan của virus SARS-CoV-2, doanh thu bán lẻ và giá cho thuê mặt bằng tại các TP lớn như Hà Nội và TPHCM giảm mạnh.

Covid-19 khiến nhiều doanh nghiệp không có doanh thu. Ảnh: CAO THĂNG

Báo cáo thị trường bán lẻ quý 1-2020 của CBRE (đơn vị môi giới và tư vấn đầu tư bất động sản) Việt Nam cho thấy, doanh thu bán lẻ của ngành hàng dịch vụ lưu trú ăn uống và lữ hành tại Việt Nam lần lượt giảm 9,6% và 27,8% so với cùng kỳ năm ngoái.

Tại các trung tâm thương mại, lượng khách đến mua sắm bắt đầu giảm từ tháng 2 và đến cuối tháng 3 đã giảm xấp xỉ 80%. Doanh thu các ngành hàng có mức độ giảm khác nhau. Ngành hàng giáo dục gần như không có doanh thu, trong khi đó các ngành hàng như ăn uống, thời trang và phụ kiện, giải trí doanh thu có thể giảm 50%-80%.

Một vài khách thuê phải tạm thời đóng cửa tại các trung tâm thương mại, nhưng chưa chấm dứt hợp đồng thuê do được sự hỗ trợ của chủ mặt bằng. Từ sau khi có chỉ thị ngừng kinh doanh các hoạt động không cần thiết, các chủ đầu tư đã ra thông báo tạm dừng mở cửa các dự án cho thuê mới đến hết 15-4.

Tại TPHCM, gần như toàn bộ các dự án có mặt bằng cho thuê áp dụng mức giảm giá thuê trung bình 10%-30% cho các ngành hàng khác nhau từ giữa cuối tháng 3-2020, một số ít từ tháng 2-2020 và cao nhất là miễn phí giá thuê cho ngành hàng buộc phải đóng cửa.

Đến cuối quý 1-2020, giá thuê tầng trệt và tầng 1 ở khu vực trung tâm giảm 11,4% so với quý trước và giá thuê tại khu ngoài trung tâm giảm 15,9% so với quý trước. Mức sụt giảm này cao hơn các vị trí ở tầng trên. So với cùng kỳ năm trước, giá thuê khu trung tâm giảm 6,6% và giá thuê khu ngoài trung tâm giảm 17,6%. Một vài thương hiệu tại trung tâm thương mại tạm đóng cửa nhưng chưa trả mặt bằng thuê, nên tỷ lệ trống vẫn giữ mức ổn định so với quý trước.

Dịch Covid-19 cũng khiến sự gia nhập, mở rộng của các thương hiệu bị chững lại trong quý 1-2020. Trong 3 tháng đầu năm 2020, TPHCM chỉ có 2 thương hiệu là Daniel Wellington (phụ kiện) và Edelkochen (gia dụng) khai trương tại Crescent Mall (quận 7). Thực tế, 2 thương hiệu này đã lên kế hoạch mở cửa từ năm ngoái và đã có sự chuẩn bị nên không thể dừng lại. Còn với các dự án đang xây dựng hoặc đang triển khai cho thuê đã có dấu hiệu ngưng lại.

Theo thống kê từ các công ty nghiên cứu thị trường, trong quý 1-2020, TPHCM không đón nhận thêm dự án mới; nguồn cung giữ mức cũ của cuối năm 2019 là 1.050.000m² diện tích thực thuê. Nếu dịch bệnh không được kiểm soát trong quý 2-2020, nguồn cung mới năm 2020 có thể chỉ còn bằng 20% con số dự đoán vào cuối năm 2019 (152.000m²), một số dự án đã hoàn công và đang cho thuê có thể buộc phải dời ngày khai trương.

Tại Hà Nội, trong tháng 3, nhiều chủ đầu tư đã bắt đầu hỗ trợ giá thuê và tăng cường hoạt động kích thích mua sắm. Các mức giảm giá thuê 20%-30% đã được áp dụng tại một số dự án và có khả năng sẽ tiếp tục trong thời gian tới.

Trong quý 1, tuy giá chào thuê chưa ghi nhận điều chỉnh theo giá thuê thực khu vực trung tâm nhưng theo quan sát, mức giảm khoảng 6,6% theo quý; trong khi khu vực ngoài trung tâm chịu tác động mạnh hơn - mức giảm 18,1% theo quý.

Lãnh đạo CBRE chi nhánh Hà Nội nhận định, các quyết định giảm giá tiền thuê được áp dụng từ tháng 4 trở đi, sau yêu cầu đóng cửa hoạt động của Chính phủ có thể gây áp lực hơn nữa đối với giá thuê của thị trường bán lẻ Hà Nội.

Tác động dự kiến lớn hơn đối với các dự án ngoài trung tâm, trong khi giá thuê tại khu vực trung tâm sẽ bị ảnh hưởng ở mức độ nhẹ hơn. Sự gia nhập và mở rộng của một vài nhãn hiệu cao cấp tại Hà Nội đã đóng góp trong việc giảm tỷ lệ trống tại khu vực trung tâm, nay đạt mức 0,7%, thấp hơn 0,6 điểm % theo quý.

Trong khi đó, với lượng nguồn cung mới tương đối lớn trong năm 2019, các dự án vừa đi vào hoạt động vẫn đang trong quá trình đạt mức lấp đầy ổn định. Tỷ lệ trống bình quân tại khu vực ngoài trung tâm ở mức 8,5%, thấp hơn 0,2 điểm % so với quý trước.

Các công ty nghiên cứu thị trường cũng đã đưa ra nhiều kịch bản cho ngành bán lẻ trong năm 2021, trong đó ở tình huống xấu là nếu dịch Covid-19 kéo dài đến tháng 9-2020 thì các nhà cho thuê mặt bằng bán lẻ sẽ phải tiếp tục đối mặt với nhiều khó khăn. Trong thời gian tới, các trung tâm thương mại mới hoàn thành và đưa vào thị trường sẽ gặp nhiều khó khăn về tìm kiếm khách thuê, do khách thuê dè chừng, gần như không đưa ra kế hoạch mở rộng.

Khó khăn của thị trường bán lẻ khiến các cửa hàng bán lẻ gặp khó, nhưng lại là cơ hội cho lĩnh vực bán hàng trực tuyến tăng mạnh. Khảo sát của Công ty Nielsen vào tháng 2-2020 cho thấy, chi tiêu vào các mặt hàng thiết yếu như đồ ăn khô, chăm sóc sức khỏe, vệ sinh tăng trung bình 35%-70%. Các nhà bán lẻ trực tuyến như Tiki, SpeedLotte… ghi nhận số đơn hàng trung bình tăng ít nhất 2-4 lần trong một ngày. Dịch vụ mua sắm trực tuyến của Co.opmart tăng 4-5 lần trong cùng giai đoạn. Tiki cũng ghi nhận mức đặt hàng cao kỷ lục khi đạt gần 4.000 đơn hàng/phút lúc cao điểm. Grab cũng nhanh chóng ra mắt dịch vụ Grabmart…

Theo PHAN LÊ/Báo Sài Gòn giải phóng