Thời gian qua, khi thực hiện một số quy định pháp luật về giao dịch bất động sản (BĐS), đặc biệt là BĐS hình thành trong tương lai, TPHCM đã gặp không ít bất cập và vướng mắc từ thực tế.

Do đó, UBND TPHCM vừa báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét, chỉ đạo việc rà soát toàn diện các quy định pháp luật liên quan nhằm sớm hoàn thiện hành lang pháp lý, phòng ngừa hiệu quả các vi phạm pháp luật và giải quyết triệt để những bất cập trong giao dịch BĐS, bảo vệ lợi ích hợp pháp của nhà nước, doanh nghiệp và cá nhân.

Cần quy định cụ thể các giao dịch

Hiện nay, giữa các văn bản quy phạm pháp luật về việc công chứng hợp đồng, giao dịch BĐS có nhiều điểm chưa thống nhất, nên trong quá trình thực hiện giao dịch liên quan, việc này phụ thuộc vào nhu cầu của các bên, có trường hợp hợp đồng mua bán, chuyển nhượng BĐS được công chứng, có trường hợp thì không.

Do đó, gây nhiều khó khăn để tra cứu, xác minh các tài sản đã được giao dịch trước đó hay chưa, trong trường hợp cùng một tài sản nhưng được bán, chuyển nhượng cho nhiều người.

Chính vì thế, UBND TPHCM kiến nghị Chính phủ giao Bộ Tư pháp chỉnh sửa các quy định về giao dịch BĐS hình thành trong tương lai của chủ đầu tư với tổ chức tín dụng, cá nhân, theo hướng phải công chứng để bảo đảm tính chặt chẽ, bảo vệ quyền lợi của khách hàng và phòng ngừa vi phạm của doanh nghiệp hoạt động kinh doanh BĐS; Quy định bổ sung trách nhiệm của chủ đầu tư trước khi bán, cho thuê căn hộ chung cư…

Các dự án nhà ở hình thành trong tương lai tại quận Bình Thạnh, TPHCM. Ảnh: PHAN LÊ

Liên quan đến thế chấp, chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai, mặc dù pháp luật hiện hành có quy định rõ trách nhiệm của chủ đầu tư nhằm bảo đảm quyền lợi của người mua căn hộ. Tuy nhiên, nhiều trường hợp chủ đầu tư chưa thực hiện đúng trách nhiệm của mình, cố ý không giải chấp tài sản, không thông tin cho khách hàng biết về tình trạng pháp lý của tài sản, ký kết hợp đồng chuyển nhượng khi chưa có văn bản của Sở Xây dựng về nhà ở đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Cùng với đó, chế tài xử lý vi phạm chưa đủ sức răn đe đối với chủ đầu tư. Chẳng hạn, đối với hành vi không công khai, công khai không đầy đủ hoặc không đúng các nội dung về dự án BĐS, dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định, chỉ bị phạt tiền từ 50 - 60 triệu đồng và không có hình thức xử phạt bổ sung…

Do đó,  TPHCM kiến nghị Thủ tướng Chính phủ giao Bộ Xây dựng xem xét, đề xuất quy định chủ đầu tư phải thực hiện thông báo công khai thông tin về BĐS hình thành trong tương lai tại UBND quận huyện, nơi dự án triển khai.

Vì trên thực tế, nhiều dự án tính pháp lý chưa rõ ràng, chưa đủ điều kiện giao dịch, kinh doanh nhưng chủ đầu tư vẫn đưa ra mua bán mà không được xử lý rốt ráo, dẫn đến nhiều trường hợp dự án sau khi nhận tiền góp vốn của khách hàng đã không triển khai thực hiện, phát sinh tranh chấp, khiếu kiện đông người, gây mất an ninh trật tự trên địa bàn.

Ngoài ra, UBND TP cũng kiến nghị Bộ Tư pháp phối hợp với Bộ Xây dựng xem xét, đề xuất Chính phủ quy định cụ thể về hoạt động giao dịch BĐS thông qua hình thức “Hợp đồng góp vốn đầu tư”, “Hợp đồng thỏa thuận điều kiện chuyển nhượng BĐS”, “Hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng, hứa chuyển nhượng”, “Hợp đồng đặt cọc”, “Hợp đồng giữ chỗ” và các loại hợp đồng tương tự đối với nhà ở hình thành trong tương lai tại các dự án.

Chấn chỉnh kinh doanh BĐS

Song song  đó, UBND TPHCM cũng chỉ đạo các cơ quan chức năng trực thuộc phải có những giải pháp  hiệu quả để giải quyết những bất cập trong giao dịch BĐS trên địa bàn. Cụ thể, TP giao Sở Xây dựng phải công khai trên trang web của sở các thông tin về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua, được huy động vốn theo quy định pháp luật.

Trong đó, thông tin rõ về số lượng và danh sách căn hộ đủ điều kiện để bán trong tổng số căn hộ của dự án đầu tư xây dựng nhà ở; đồng thời phối hợp với Sở TN-MT thường xuyên kiểm tra việc chấp hành pháp luật của chủ đầu tư tại các dự án trên địa bàn TP, kịp thời phát hiện vi phạm nếu có.

Trong đó, đáng chú ý nhất là tình trạng vừa thế chấp dự án cho ngân hàng vừa chuyển nhượng cho người dân khi chưa có văn bản đồng ý của bên góp vốn, bên mua, thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp.

UBND TP cũng chỉ đạo Sở Tư pháp tiếp tục theo dõi, kịp thời hướng dẫn giải quyết (hoặc đề xuất giải quyết), tháo gỡ những vướng mắc trong việc công chứng hợp đồng giao dịch BĐS, trong đó có BĐS hình thành trong tương lai; nghiên cứu phương án bổ sung các biện pháp phối hợp giữa cơ quan đăng ký đất đai với tòa án và cơ quan giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tổ chức hành nghề công chứng trong thông tin về thông báo thụ lý tranh chấp khiếu nại hoặc văn bản ngăn chặn.

Cùng với đó, TP cũng đề nghị Ngân hàng Nhà nước chi nhánh TPHCM chấn chỉnh các tổ chức tín dụng trên địa bàn TP, thực hiện quyền giám sát, theo dõi đối với tài sản bảo đảm hình thành trong tương lai. UBND các quận huyện được yêu cầu thực hiện các biện pháp tuyên truyền, khuyến khích các cá nhân, tổ chức khi giao dịch với tổ chức kinh doanh BĐS, cần chủ động lựa chọn hình thức công chứng hợp đồng để giảm thiểu rủi ro trong giao dịch.

Theo PHAN LÊ/Báo Sài Gòn giải phóng