Nộp thuế thu nhập cá nhân (TTNCN) bằng 2% giá trị chuyển nhượng là nghĩa vụ bắt buộc của người bán khi giao dịch mua bán nhà đất. Tuy nhiên, vẫn có những trường hợp được miễn thuế khi mua bán nhà đất. Và đó chính là 2 trường hợp sau đây?

Trường hợp thứ nhất: Người chuyển nhượng chỉ có duy nhất 1 nhà ở hoặc 1 thửa đất.

Khi mua bán nhà ở, bên bán và bên mua đều phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính nhất định với Nhà nước. Bên bán đóng thuế thu nhập cá nhân từ việc chuyển nhượng nhà đất với mức thuế suất 2% giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất từng lần, còn bên mua phải đóng lệ phí trước bạ 0,5% giá trị ghi trong hợp đồng.

Theo Khoản 2 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 và Khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC, thu nhập từ chuyển nhượng nhà đất trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất thì được miễn thuế TNCN. Tuy nhiên, để được miễn thuế theo quy định trên thì cá nhân đó phải đồng thời đáp ứng 3 điều kiện sau:

Thứ nhất, tại thời điểm chuyển nhượng, cá nhân đó chỉ có quyền sở hữu 1 nhà ở hoặc quyền sử dụng 1 đất ở. Việc xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Nếu như vợ chồng có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở và đó cũng là nhà đất chung duy nhất của cả 2 vợ chồng, tuy nhiên một trong 2 người họ lại có nhà ở, đất ở riêng, thì khi chuyển nhượng nhà/đất ở chung, vợ hoặc chồng chưa có nhà ở, đất ở riêng sẽ được miễn thuế; vợ hoặc chồng có nhà ở, đất ở riêng không được miễn thuế.

Thứ hai, cá nhân đã sở hữu nhà, đất tối thiểu 183 ngày. Theo đó, thời gian cá nhân có quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng phải tối thiểu là 183 ngày. Thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở là ngày cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Riêng trường hợp được cấp lại, cấp đổi theo quy định của pháp luật về đất đai thì thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở được tính theo thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trước khi được cấp lại, cấp đổi.

Thứ ba, cá nhân chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, đất ở. Tức là nếu cá nhân có quyền hoặc chung quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất ở duy nhất, nhưng chỉ chuyển nhượng một phần thì không được miễn thuế cho phần chuyển nhượng đó.

Khi đáp ứng đủ cả 3 điều kiện trên, người mua sẽ được miễn thuế TNCN khi chuyển nhượng ngôi nhà hoặc thửa đất duy nhất. Tất nhiên, để chứng thực việc tài sản đó là duy nhất, bạn sẽ phải kê khai với cơ quan có thẩm quyền và chịu trách nhiệm với những gì mình kê khai. Trường hợp phát hiện kê khai sai thì bạn sẽ không được miễn thuế và bị xử lý theo quy định của pháp luật.

Trường hợp thứ 2: Mua bán nhà đất giữa những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng.

Mua bán nhà đất giữa những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng được miễn thuế.

Khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC chỉ rõ, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng, giữa cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; giữa mẹ chồng, cha chồng với con dâu; giữa bố vợ, mẹ vợ với con rể; giữa ông nội, bà nội với cháu nội; giữa ông bà ngoại với cháu ngoại; giữa anh chị em ruột với nhau thì được miễn thuế TNCN và hồ sơ miễn thuế như sau:

Đối với nhà đất chuyển nhượng giữa vợ với chồng, hồ sơ miễn thuế cần có: Bản sao sổ hộ khẩu hoặc giấy chứng nhận kết hôn hoặc quyết định của Tòa án xử ly hôn, tái hôn (đối với trường hợp chia nhà đất do ly hôn, hợp nhất quyền sở hữu do tái hôn).

Đối với nhà đất chuyển nhượng giữa cha mẹ đẻ với con đẻ: Cần có bản sao sổ hộ khẩu hoặc bản sao giấy khai sinh. Nếu là con ngoài giá thú thì phải có bản sao quyết định công nhận việc nhận cha, mẹ, con của cơ quan có thẩm quyền. Nếu là con nuôi thì phải có bản sao sổ hộ khẩu, quyết định công nhận việc nuôi con nuôi của cơ quan có thẩm quyền.

Đối với nhà đất chuyển nhượng giữa ông bà nội với cháu nội, ông bà ngoại với cháu ngoại: Hồ sơ cần có bản sao giấy khai sinh của cháu nội/ngoại, bản sao sổ hộ khẩu có thể hiện mối quan hệ giữa ông bà và cháu.

Đối với nhà đất chuyển nhượng giữa anh, chị, em ruột với nhau: Cần có bản sao sổ hộ khẩu hoặc giấy khai sinh của các bên, các giấy tờ chứng minh quan hệ huyết thống.

Đối với nhà đất chuyển nhượng giữa bố mẹ chồng với con dâu, bố mẹ vợ với con rể: Hồ sơ miễn thuế TNCN cần có bản sao sổ hộ khẩu ghi rõ mối quan hệ giữa bố mẹ chồng với con dâu, bố mẹ vợ với con rể, hoặc bản sao giấy chứng nhận kết hôn của 2 vợ chồng (con dâu và con rể).

Ngoài ra, đối với bất động sản do vợ hoặc chồng tạo lập trong thời kỳ hôn nhân được xác định là tài sản chung của vợ chồng, khi ly hôn được phân chia theo thỏa thuận hoặc do tòa án phán quyết thì việc phân chia tài sản đó thuộc diện được miễn thuế.

Điều 3. Các khoản thu nhập được miễn thuế 1. Căn cứ quy định tại Điều 4 của Luật Thuế thu nhập cá nhân, Điều 4 của Nghị định số 65/2013/NĐ-CP, các khoản thu nhập được miễn thuế bao gồm: a) Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; bố vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau. Trường hợp bất động sản (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản) do vợ hoặc chồng tạo lập trong thời kỳ hôn nhân được xác định là tài sản chung của vợ chồng, khi ly hôn được phân chia theo thỏa thuận hoặc do tòa án phán quyết thì việc phân chia tài sản này thuộc diện được miễn thuế. b) Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. b.1) Cá nhân chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở được miễn thuế theo hướng dẫn tại điểm b, khoản 1, Điều này phải đồng thời đáp ứng các điều kiện sau: b.1.1) Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó) tại thời điểm chuyển nhượng, cụ thể như sau: b.1.1.1) Việc xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. b.1.1.2) Trường hợp chuyển nhượng nhà ở có chung quyền sở hữu, đất ở có chung quyền sử dụng thì chỉ cá nhân chưa có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở nơi khác được miễn thuế; cá nhân có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở còn có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở khác không được miễn thuế. b.1.1.3) Trường hợp vợ chồng có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở và cũng là duy nhất của chung vợ chồng nhưng vợ hoặc chồng còn có nhà ở, đất ở riêng, khi chuyển nhượng nhà ở, đất ở của chung vợ chồng thì vợ hoặc chồng chưa có nhà ở, đất ở riêng được miễn thuế; chồng hoặc vợ có nhà ở, đất ở riêng không được miễn thuế. b.1.2) Có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày. Thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở là ngày cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. b.1.3) Chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, đất ở. Trường hợp cá nhân có quyền hoặc chung quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất ở duy nhất nhưng chuyển nhượng một phần thì không được miễn thuế cho phần chuyển nhượng đó. b.2) Nhà ở, đất ở duy nhất được miễn thuế do cá nhân chuyển nhượng bất động sản tự khai và chịu trách nhiệm. Nếu phát hiện không đúng sẽ bị xử lý truy thu thuế và phạt về hành vi vi phạm pháp luật thuế theo quy định của pháp luật về quản lý thuế. b.3) Trường hợp chuyển nhượng nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai không thuộc diện được miễn thuế thu nhập cá nhân theo hướng dẫn tại điểm b, khoản 1, Điều này.

Theo THIỆN AN/Kinh tế và Đô thị