Trước thời điểm trở thành "Đặc khu", Phú Quốc (Kiên Giang) bị càn quét bởi cơn sốt đất và có nguy cơ dẫn đến nhiều huệ lụy nghiêm trọng. Để có câu trả lời cho vấn đề này, chúng tôi đã có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Mạnh Hà, nguyên Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng).

Giá đất nhảy múa theo giới đầu cơ

Thưa ông, dư luận đang rất quan tâm đến tình trạng giá đất ở Phú Quốc "nhảy, múa" không ngừng trong thời gian qua. Theo ông đâu là nguyên nhân dẫn đến việc giá đất Phú Quốc bị thổi phồng nhanh chóng như vậy?

Tình trạng giá đất ở Phú Quốc cũng như ở Vân Đồn – Quảng Ninh, Bắc Vân Phong – Khánh Hòa tăng cao trong thời gian vừa qua là do các địa phương này đang được xem xét để trở thành Khu hành chính – kinh tế đặc biệt.

Nếu một khi các địa phương này chính thức trở thành Đặc khu hành chính – kinh tế thì sẽ được áp dụng những cơ chế chính sách phát triển kinh tế mang tính đột phá nhằm thu hút các nguồn vốn đầu tư trong và ngoài nước để phát triển hạ tầng kỹ thuật và các ngành kinh tế mũi nhọn, xây dựng những khu vực này trở thành đầu tầu phát triển kinh tế của cả nước.

Chắc chắn khi các nhà đầu tư vào đầu tư hạ tầng, cơ sở sản xuất, kinh doanh thì nhu cầu về đất sẽ tăng rất cao và giá đất sẽ tăng so với thời điểm chưa có quy hoạch trở thành Đặc khu.

Bên cạnh đó, thị trường nóng sốt nhanh cũng là do các nhà đầu tư nhỏ lẻ, những người đầu cơ đất đai tham gia mạnh mẽ vào mua bán đất đai làm cho giá đất tăng cao. Những lời đồn kinh doanh đất lãi lớn, kể cả việc đầu cơ, kích giá, "làm giá" ảo của giới đầu cơ, tâm lý mua bán theo "tin đồn", "tâm lý đám đông" của các nhà đầu tư nhỏ lẻ đã đẩy giá đất "nhảy múa" không ngừng. Hiện tượng xảy ra không chỉ ở Phú Quốc mà còn ở một số nơi khác trong thời gian vừa qua khiến giá bất động sản bị đẩy lên cao.

Nhà đầu tư nhỏ lẻ vào thị trường Phú Quốc trong "cơn sốt giá" này có rủi ro thế nào, thưa ông? Rủi ro đó có giống như hậu quả mà nhiều nhà đầu tư đã hứng chịu khi trót rót tiền vào những cơn sốt đất ảo đã từng xảy ra ở nhiều địa phương khác không?

Chúng ta đã có bài học kinh nghiệm về các cơn sốt đất do quy hoạch như sốt đất Ba Vì và một số huyện thuộc Hà Tây cũ khi Chính phủ thông qua Quy hoạch Hà Nội mở rộng năm 2009, các cơn sốt đất nền một số huyện ngoại thành Thành phố Hồ Chí Minh đầu năm 2017, hay mới đây là cơn sốt đất tại Đông Anh, Hà Nội mà hậu quả của các của nó còn kéo dài tới bây giờ.

Tình trạng đầu tư theo phong trào, đón quy hoạch hay đầu tư kiểu "lướt sóng" sẽ tạo ra những cơn sốt đất ảo, hình thành "bong bóng" bất động sản trên bình diện một khu vực sẽ rất nguy hiểm cho thị trường bất động sản. Một khi giá đất bị đẩy quá mức, lợi nhuận kỳ vọng không đạt thì sẽ xảy ra tình trạng bán tháo, rút chạy khỏi thị trường làm cho giá đất giảm mạnh và sẽ có nhiều nhà đầu tư thua lỗ.

Đưa đất đai về với giá trị thực

Với Phú Quốc – thị trường này sẽ bị ảnh hưởng thế nào nếu giá đất không trở về giá trị thực?

Việc sốt đất ảo, mua bán kinh doanh đất hỗn loạn không kiểm soát được sẽ dẫn đến phá vỡ quy hoạch của khu vực, môi trường đầu tư, kinh doanh bị ảnh hưởng. Khi giá đất tăng quá cao sẽ dẫn đến suất đầu tư tăng và thời gian thu hồi vốn kéo dài dẫn đến dự án đầu tư không còn khả thi, sẽ khó thu hút các nhà đầu tư vào các Đặc khu kinh tế. Bởi vì hầu hết các đầu tư ban đầu vào các đặc khu kinh tế là các đầu tư có xây dựng cơ bản, mà giá đất đóng vai trò rất quan trọng trong tổng mức đầu tư của một dự án.

Vậy theo ông, đối với Phú Quốc, giải pháp nào để bình ổn thị trường trong bối cảnh hiện nay?

Để bình ổn thị trường bất động sản, cụ thể là tình hình sốt đất ở Phú Quốc và cả Vân Đồn, Bắc Vân Phong theo tôi trước hết phải nhanh chóng hoàn thành việc lập và phê duyệt quy hoạch chung của cả khu vực, công khai quy hoạch, công khai khung giá đất để mọi tổ chức, cá nhân có nhu cầu đầu tư có thể tham khảo, nghiên cứu.

Bên cạnh đó, tăng cường công tác kiểm tra, kiểm soát việc quản lý, sử dụng đất đai; thực hiện nghiêm việc chuyển nhượng các loại đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất vườn có một phần đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai, vì đây là loại đất chuyển nhượng phức tạp nhất tại những khu vức chưa có quy hoạch ổn định.

Tăng cường công tác tuyên truyền, cung cấp thông tin tới người dân tại khu vực quy hoạch, để người dân, các nhà đầu tư nắm rõ chủ trương, chính sách của Nhà nước, tuân thủ quy định của pháp luật về quản lý quy hoạch, quản lý đất đai, góp phần ổn định an ninh trật tự xã hội, phát triển sản xuất và nâng cao đời sống của nhân dân. Xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai, tung tin thất thiệt, lừa đảo kiếm lời bất chính và làm mất trật tự, an ninh xã hội.

Thưa ông, điều này có nghĩa nhà đầu tư cần phải chờ quy hoạch, hoặc nếu đầu tư thì nên chọn những khu vực đã có quy hoạch rõ ràng để tránh rủi ro về sau?

Khi có một quy hoạch tổng thể và chi tiết thì rõ ràng điều chúng ta nhận thấy là giá trị thực của những khu đất sẽ trở về đúng giá trị thực của nó. Thị trường bất động sản không còn diễn ra tình trạng "sốt ảo" dù giá đất sẽ tăng mạnh bởi sức hấp dẫn của các đặc khu.

Chính các nhà đầu tư cũng sẽ có cách "rót tiền" thông minh hơn khi nắm chắc được giá trị của từng vị trí. Điều này chắc chắn sẽ thu hút được các nhà đầu tư phù hợp cho vùng đất "đầy hứa hẹn" hấp dẫn về về mặt kinh tế.

Ngoài khả năng góp phần bình ổn sự cân bằng của thị trường bất động sản, quy hoạch sẽ tạo được sự phát triển bền vững cho các đặc khu kinh tế, tránh tình trạng đầu tư chắp vá, phát triển cơ sở hạ tầng manh mún.

Xin cảm ơn ông!

Theo LAN NHI/Trí thức trẻ