Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là hình thức kinh doanh hợp pháp, phổ biến hơn 10 năm qua trên thị trường BĐS. Bên cạnh những ưu điểm, hình thức bán nhà trên giấy vẫn đầy rẫy rủi ro đối với người mua, khi không ít dự án “đắp chiếu”, chủ đầu tư biến mất, tranh chấp kiện tụng ròng rã trong vô vọng.

Chung cư Đại Thành hơn 10 năm qua vẫn chưa xây dựng xong. Ảnh: M.TUẤN

Những dự án mang họ “hứa”

Những ngày này, hàng trăm hộ dân tại chung cư Đại Thành (phường Phú Trung, quận Tân Phú, TPHCM) sống trong nỗi lo mất nhà, vì hơn 10 năm xây dựng, chủ đầu tư là Công ty TNHH Xây dựng thương mại dịch vụ sản xuất Đại Thành vẫn không thể hoàn thiện dự án.

Hơn một nửa trong tổng số 442 khách hàng mua nhà tại dự án đã dọn vào ở, bất chấp nguy hiểm luôn rình rập.

Chị Trần Ngọc Thanh Thảo, một cư dân của chung cư, cho biết gia đình chị rất bức xúc vì không được giao nhà. “Tiền mua căn hộ là gia tài vợ chồng tôi tích góp nhiều năm và vay mượn thêm. Nay hàng tháng vừa trả tiền thuê trọ, vừa trả tiền lãi vay, chúng tôi cần có ngôi nhà để ở” - chị Thảo nói.

Những lần khách hàng phản ứng gay gắt, chủ đầu tư than khó khăn, nói cần thêm 99 tỷ đồng để hoàn thiện và giao nhà cho khách hàng. Theo quy định, khách hàng chỉ đóng khoảng 70% giá trị căn hộ đến khi bàn giao nhà. Để chia sẻ khó khăn với chủ đầu tư, khách hàng đồng ý đóng hơn 90% giá trị căn hộ. Thế nhưng, nhiều năm trôi qua dự án vẫn bị trì trệ khiến hàng trăm khách hàng khốn đốn, tiền đã đóng gần đủ nhưng nhà vẫn chưa được hoàn thiện.

Trong thời gian ròng rã đòi nhà, đã có không biết bao nhiêu cuộc tiếp xúc giữa chủ đầu tư và chính quyền địa phương. Song, mỗi lần họp là tiếp tục với những lời hứa gió bay. Tại cuộc họp giữa khách hàng, UBND quận Tân Phú với chủ đầu tư và đại diện lãnh đạo Sở Xây dựng TPHCM diễn ra vào ngày 10-4-2019, ông Ngô Triều Vân, Giám đốc Công ty xây dựng Đại Thành, thừa nhận do gặp nhiều khó khăn trong quá trình xây dựng nên chậm giao nhà cho khách hàng.

Song ông Vân đổ lỗi cho khách hàng: “Năm 2013, khách hàng đã thống nhất sẽ cùng chủ đầu tư giải quyết khó khăn tài chính nhưng đến nay tôi nhận được chưa tới 15 tỷ đồng, nên không thể hoàn thiện tòa chung cư lớn này”.

Một dự án khác là chung cư Cao ốc Xanh (Green Building) tại quận 9 do CTCP Đầu tư xây dựng số 8 (CIC8) làm chủ đầu tư, gồm 3 block (A, B, C) cao 19 tầng, 471 căn hộ. Theo hợp đồng, năm 2009 chủ đầu tư sẽ bàn giao nhà cho khách, nhưng đã hơn 8 năm, dự án mới xây xong block C, bàn giao cho người mua vào ở, còn 2 block A và B vẫn xây dựng dở dang.

Trong đơn gửi đến ĐTTC, bà Lê Thị Túy, khách hàng mua căn hộ B09-10 thuộc block B, cho biết năm 2012 bà mua căn hộ trên với giá hơn 883 triệu đồng, tương ứng 95% giá trị căn hộ, 5% còn lại sẽ được thanh toán sau 7 ngày, khi CIC8 thông báo cho bên mua cung cấp hồ sơ để làm thủ tục xin cấp chủ quyền căn hộ. “Kể từ khi thanh toán đủ 95% giá trị căn hộ cho CIC8 đến nay đã hơn 7 năm, nhưng CIC8 vẫn chưa hoàn thiện công trình để bàn giao cho tôi đúng thỏa thuận hợp đồng” - bà Túy nói.

Tương tự, hàng trăm khách hàng mua dự án tại dự án chung cư cao cấp PetroVietnam Landmark (phường An Phú, quận 2) do CTCP PVC Land làm chủ đầu tư, cũng đang ngồi trên đống lửa khi nhiều năm qua dự án vẫn dang dở. Đáng chú ý, mới đây Tổng CTCP Xây lắp Dầu khí Việt Nam (PVC) có công văn gửi Bộ Tài chính đề nghị hướng dẫn việc thoái vốn của PVC tại PVC Land.

Theo đó, khối chung cư PetroVietnam Landmark chậm bàn giao nhà gần 5 năm, đến thời điểm hiện tại ước tính PVC Land còn phải chi 224,25 tỷ đồng để hoàn thành dự án. Trong đó, thanh toán cho nhà thầu 115 tỷ đồng, thực hiện nghĩa vụ với ngân sách nhà nước 8,39 tỷ đồng, trả nợ ngân hàng 67,36 tỷ đồng, các chi phí khác 33,5 tỷ đồng. Hiện, PVC Land không thể cân đối được dòng tiền để hoàn thiện khối chung cư và thực hiện nghĩa vụ theo đúng cam kết với khách hàng.

Không thể chủ quan

LS. Võ Thiện Hiển, Đoàn Luật sư TPHCM, cho rằng khi dự án đình trệ, chủ đầu tư thường viện ra nhiều lý do khách quan để câu giờ, chây ỳ thực hiện cam kết với khách hàng. Trong khi đó, khách hàng lại không có cơ sở pháp lý để bảo vệ lợi ích hợp pháp của mình khi tiến độ dự án chậm bàn giao hoặc dự án không thể bàn giao.

Còn theo LS. Thái Văn Chung, Giám đốc Hãng luật Nguyên Giáp, hình thức bán nhà hình thành trong tương lai tuy mang lại lợi ích cho các bên nhưng chứa đựng rất nhiều rủi ro, thế bị động thuộc về người mua khi bên bán vi phạm hợp đồng. Chủ quan của khách hàng là không chịu tìm hiểu kỹ năng lực chủ đầu tư, kiểm tra pháp lý dự án, thậm chí không đọc hợp đồng khi đặt bút ký. Sự nôn nóng, bỏ tiền tỷ chỉ mua được… tờ giấy lộn, một phần xuất phát từ tâm lý ham của rẻ, mua bán theo phong trào nên bỏ qua các bước tham vấn ý kiến người có chuyên môn.

LS. Thái Văn Chung nhận định, giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai rất đa dạng, trong khi các quy định pháp luật có nhiều điểm chưa thống nhất, dẫn đến thực tiễn nảy sinh bất cập, ảnh hưởng đến người tham gia quan hệ mua bán và hoạt động quản lý của cơ quan có thẩm quyền.

Vì vậy, người dân không thể chủ quan, phải tìm hiểu thật kỹ trước khi chọn mặt gửi vàng, tự bảo vệ mình trước khi chờ cơ quan công quyền phân xử. Thực tế, rất nhiều vụ việc tranh chấp giữa khách hàng và chủ đầu tư đã được giải quyết tại tòa án, tuyên hợp đồng vô hiệu, buộc chủ đầu tư trả lại tiền, trả nhà, nhưng khâu thi hành án lại bế tắc và người dân lại rơi vào vòng luẩn quẩn căng băng rôn, tụ tập ở trụ sở đầu tư, dự án, hay trụ sở cơ quan công quyền, gây mất trật tự và an ninh xã hội.

Để hạn chế rủi ro trong quá trình giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, người mua cần kiểm tra kỹ hồ sơ dự án của chủ đầu tư có đáp ứng đủ theo quy định pháp luật không.

Cụ thể, giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng; giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

Đặc biệt, người mua nhà phải tìm hiểu kỹ dự án có được ngân hàng thương mại bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng. Có như vậy, người mua nhà mới có thể thu lại được số tiền ứng trước cùng các khoản khác theo hợp đồng, trong trường hợp chủ đầu tư vi phạm thời hạn bàn giao.

Theo MINH TUẤN/Báo Sài Gòn giải phóng