Việc siết tín dụng với bất động sản được dự báo sẽ kéo dài trong vài năm tới, do vậy các doanh nghiệp bất động sản đã và đang tìm kiếm các cơ hội huy động vốn khác ngoài vay ngân hàng.

Các ngân hàng, tổ chức tín dụng chuyển dịch theo hướng ưu tiên tập trung vốn cho sản xuất, kinh doanh cũng là khó khăn cho các doanh nghiệp bất động sản. Ảnh minh họa, nguồn: Internet

Siết tín dụng bất động sản không là nhất thời

Hiện nay, khi lên mạng internet tra từ khóa “bất động sản” sẽ hiện ra không ít những thông tin về lo ngại bóng bóng bất động sản đang diễn ra và không biết khi nào sẽ vỡ. Một trong những dấu hiệu của hiện tượng “bong bóng” bất động sản chính là giá đất nền và giá căn hộ đang tăng chóng mặt. Số liệu từ Công ty tư vấn phát triển bất động sản DKRA Việt Nam cho thấy giá đất nền tại TPHCM trong những tháng đầu năm tăng trung bình 5 - 10%, riêng đất nền tại quận 2 tăng từ 15 - 20%, quận Bình Chánh tăng 66%, gần Quốc lộ 13 tăng tới 70%. Ngoài ra, phân khúc căn hộ cũng tăng mạnh, có dự án tăng thêm trên 200 triệu đồng/căn diện tích 64 m2 chỉ sau 1 tháng mở bán.

Lo ngại hiện tượng “bong bóng” diễn ra, từ đầu năm Ngân hàng Nhà nước Việt Nam có văn bản số 563/NHNN-TTGSNH yêu cầu các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài chuyển dịch cơ cấu tín dụng theo hướng ưu tiên tập trung vốn cho sản xuất, kinh doanh và hạn chế mức độ tập trung tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, xây dựng, cân đối nguồn vốn, sử dụng vốn để cho vay trung và dài hạn, đảm bảo khả năng thanh khoản. Các tổ chức tín dụng phải thường xuyên rà soát, đánh giá và theo dõi tiến độ của các dự án bất động sản, năng lực tài chính của khách hàng, khoản tín dụng và tài sản bảo đảm để có biện pháp xử lý thích hợp.

Tại hội thảo “Giá bất động sản – thực hay ảo? Giải pháp phát triển bất động sản cho nhu cầu thực” diễn ra ngày 18/5, Tiến sỹ Bùi Quang Tín – Tổng giám đốc Trường doanh nhân Bizlight dự báo việc ngân hàng siết chặt tín dụng vào bất động sản không chỉ là nhất thời mà có thể trong vài năm tới và càng lúc càng siết chặt hơn. Cụ thể, thời gian tới, có nhiều cơ chế để hạn chế nguồn vốn đổ vào bất động sản như tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn chuyển từ 60% xuống 40%; hệ số rủi ro cho vay bất động sản để tính tỷ lệ an toàn vốn (CAR) tăng 150% lên 200%, việc tăng này làm cho mẫu số trong phần tính hệ số CAR giảm rất nhiều. Bản chất của các dòng vốn cho bất động sản là trung và dài hạn còn nguồn vốn của ngân hàng thì phần lớn là ngắn hạn, kể cả với các khoản tiền gửi kỳ hạn dài thì cũng có khả năng rút trước thời hạn.

Ngoài ra, cách tính tỷ số CAR theo thông tư 41 có hiệu lực từ 1/1/2020 sẽ đẩy tỷ số CAR của ngân hàng xuống rất thấp so với cách tính hiện nay. Ông Tín lấy ví dụ tỷ số CAR của Ngân hàng Vietcombank theo thông tư 41 cho ra kết quả là 6,5% thấp hơn cả mức theo quy định của NHNN.

Với 70% dòng vốn cho bất động sản đến từ tín dụng ngân hàng thì việc siết tín dụng rõ ràng sẽ có ảnh hưởng đến các doanh nghiệp bất động sản.

Doanh nghiệp bất động sản đã và đang làm gì?

Bị siết tín dụng, ông Tín cho rằng doanh nghiệp bất động sản nên tìm đến kênh trên thị trường chứng khoán như phát hành trái phiếu, phát hành cổ phiếu. Thị trường chứng khoán thời gian qua khá sôi động và có thể trở thành kênh huy động tốt cho doanh nghiệp. Mặt khác, dòng vốn FDI cũng là kênh gọi vốn hiệu quả. Năm 2018, dòng vốn FDI kỳ vọng vượt mức đạt được năm 2017 là 17,5 tỷ USD, trong đó dòng vốn chảy vào bất động sản đứng thứ 3 và riêng với TPHCM là đứng thứ 2.

Liên quan đến đầu tư nước ngoài vào doanh nghiệp bất động sản, ông Sử Ngọc Khương – Giám đốc bộ phận đầu tư Công ty Savills Việt Nam cho biết nhà đầu tư nước ngoài khi nhìn vào doanh nghiệp là nhìn dài hạn từ 10 đến 15 năm chứ không nhìn vào một vài dự án. Thế nên, cái nhà đầu tư nước ngoài quan tâm là quỹ đất của doanh nghiệp và quỹ đất đó phải đến vài trăm hecta.

Theo đó, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã tìm đến các nguồn vốn khác như phát hành cổ phiếu tăng vốn, phát hành trái phiếu hay hợp tác thực hiện dự án với các đối tác nước ngoài. Đồng thời, việc phát triển quỹ đất sạch cũng nằm trong trọng tâm hoạt động của các doanh nghiệp bất động sản.

Điển hình, Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long (HOSE: NLG) đã hợp tác cùng 2 doanh nghiệp lớn của Nhật là Hankyu Realty và Nishi Nippon Railroad phát triển dự án Flora Anh Đào quy mô 11.628 m2, Fuji Residence quy mô 54.346 m2, Kykio Residence quy mô 53.129 m2 và dự án Mizuki Park quy mô 252.946 m2.

Ông Nguyễn Minh Quang - Giám đốc Khối Phát triển kinh doanh và Marketing Nam Long cho biết đẩy mạnh hợp tác với đối tác Nhật Bản là giải pháp để đối phó với việc ngân hàng siết tín dụng. Khi sử dụng vốn của đối tác Nhật, NLG chỉ cần thu 50% của khách hàng trong quá trình xây dựng, với chỉ 50% khoản tiền trải qua 18 tháng, tức là có hơn 1 năm để chuẩn bị giúp áp lực thanh toán của người mua nhà nhẹ đi nhiều.

Ngoài hợp tác với nước ngoài, Nam Long còn huy động vốn khủng qua phát hành cổ phiếu. Vào giữa tháng 4, công ty đã hoàn tất huy động hơn 565 tỷ đồng từ chào bán 31,4 triệu cp ra công chúng giá 18.000 đồng/cp. Không chỉ vậy, tại cuộc họp ĐHĐCĐ thường niên 2018, Nam Long đã trình và được cổ đông thông qua kế hoạch phát hành tối da 40 triệu cp ra công chúng thông qua hình thức đấu giá với giá khởi điểm đấu giá tối thiếu 120% giá trị sổ sách theo BCTC hợp nhất kiểm toán tại thời điểm 31/12/2017, tương đương 22.300 đồng/cp.

Hay CTCP Đầu tư Hạ tầng Kỹ thuật TPHCM (HOSE: CII) bắt tay cùng Hongkong land phát triển dự án Thủ Thiêm River Park, quận 2, TPHCM. Dự án dự kiến cung cấp khoảng 1.140 căn hộ bao gồm căn hộ cao cấp, biệt thự trên không, căn hộ sân vườn… với tổng giá trị đầu tư khoảng 400 triệu USD. Dự án nằm trong phần đất CII được giao, cho thuê liên quan đến dự án BT Thủ Thiêm (CII được giao 90.078,3 m2 đất sử dụng ổn định lâu dài và 6.053,6 m2 đất sử dụng 50 năm).

Còn CTCP Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (TTC Land, HOSE: SCR) lên kế hoạch chào bán 212 triệu cổ phiếu, tỷ lệ 67% với giá phát hành 10.000 đồng/cp để huy động 2.124 tỷ đồng. Mục đích huy động để M&A gia tăng quỹ đất. Cụ thể, công ty muốn mua 79,82% vốn CTCP Toàn Hải Vân, mua thêm 11% vốn CTCP KCN Thành Thành Công và tăng sở hữu CTCP Khai thác và Quản lý KCN Đặng Huỳnh lên 51%. Qua đó, công ty sẽ tăng quỹ đất từ 100 ha ở nội thành lên 1.500 ha vào cuối năm hoặc đầu năm sau.

Đồng thời, mới đây SCR còn công bố phương án phát hành trái phiếu trị giá 300 tỷ đồng kỳ hạn 1 năm để tăng quy mô vốn hoạt động.

Theo Người đồng hành