Có thể nhiều người chưa biết việc mua căn hộ chung cư là đã mua cả đất để xây dựng căn hộ đó. Tuy nhiên, người dân không có quyền sử dụng riêng. Để hiểu rõ hơn về vấn đề này hãy xem quy định dưới đây.

* Theo quy định của pháp luật đất đai không có thuật ngữ "mua đất, bán đất". Tuy nhiên, để giúp người đọc dễ hiểu thì tác giả bài viết sử dụng từ "mua đất" để chỉ việc người sở hữu căn hộ có quyền sử dụng đất đối với diện tích xây dựng căn hộ chung cư.

Ảnh minh họa

Mua chung cư người dân đã mua cả đất

Điểm a khoản 3 Điều 49 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về quyền sử dụng đất và việc cấp Giấy chứng nhận trong các dự án xây dựng nhà chung cư để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê như sau:

“Diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung của các chủ sở hữu căn hộ chung cư, văn phòng làm việc, cơ sở thương mại, dịch vụ trong nhà chung cư (sau đây gọi chung là căn hộ) bao gồm diện tích đất xây dựng khối nhà chung cư, làm sân, trồng hoa, cây xanh xung quanh nhà và đất xây dựng các công trình hạ tầng bên ngoài nhà chung cư nhưng để phục vụ trực tiếp cho nhà chung cư được chủ đầu tư bàn giao cho các chủ sở hữu căn hộ tự tổ chức quản lý, sử dụng theo dự án đầu tư”.

Như vậy, người sở hữu nhà chung cư không chỉ có quyền sở hữu đối với căn hộ của mình (bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt) mà còn có quyền sử dụng đất đối với diện tích sau:

- Diện tích đất xây dựng khối nhà chung cư;

- Diện tích làm sân, trồng hoa, cây xanh xung quanh nhà;

- Diện tích đất xây dựng các công trình hạ tầng bên ngoài nhà chung cư nhưng để phục vụ trực tiếp cho nhà chung cư.

* Trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc xác định diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung

Theo điểm a khoản 3 Điều 49 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, chủ đầu tư có trách nhiệm xác định rõ vị trí, ranh giới, diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung trong dự án đầu tư, quy hoạch xây dựng chi tiết và thiết kế mặt bằng công trình để trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; xác định rõ trong các hợp đồng mua bán nhà ở và bản vẽ hoàn công công trình để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho bên mua.

Người dân có quyền gì đối với đất chung cư?

Điểm b khoản 3 Điều 49 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định:

“Quyền sử dụng đất quy định tại Điểm a Khoản này là quyền sử dụng chung theo phần không thể phân chia. Tỷ lệ phần quyền sử dụng đất được tính bằng tỷ lệ diện tích căn hộ chia cho tổng diện tích sàn của các căn hộ trong nhà chung cư. Việc sử dụng và định đoạt đối với quyền sử dụng đất khu chung cư do đa số người chiếm tỷ lệ phần quyền sử dụng đất quyết định nhưng phải phục vụ lợi ích chung của cộng đồng và phù hợp với quy định của pháp luật”.

Theo đó, mặc dù chủ sở hữu căn hộ chung cư có quyền sử dụng đất đối với diện tích đất xây dựng tòa nhà chung cư nhưng là quyền sử dụng chung và không thể phân chia diện tích đất đó cho từng hộ.

- Tỷ lệ phần quyền sử dụng đất được tính bằng tỷ lệ diện tích căn hộ chia cho tổng diện tích sàn của các căn hộ trong nhà chung cư. Do vậy, tỷ lệ phần quyền sử dụng đất của từng người sở hữu căn hộ có thể không bằng nhau, vì diện tích căn hộ khác nhau.

- Trong trường hợp căn hộ chung cư xuống cấp, không tiếp tục sử dụng được nhưng đất vẫn còn thời hạn sử dụng thì các chủ căn hộ chung cư có thể đầu tư (góp tiền) xây dựng mới (vì vẫn còn thời hạn sử dụng đất nên vẫn có các quyền của người sử dụng đất). Tuy nhiên, việc xây dựng này phải do đa số người chiếm tỷ lệ phần quyền sử dụng đất quyết định và phù hợp với quy định của pháp luật.

Lưu ý: Khi cấp Giấy chứng nhận cho người mua căn hộ thì Giấy chứng nhận đã cấp cho chủ đầu tư phải được chỉnh lý biến động để chuyển sang hình thức sử dụng đất chung đối với phần diện tích đất xây dựng khối nhà chung cư, làm sân, trồng hoa, cây xanh xung quanh nhà và diện tích đất xây dựng các công trình hạ tầng bên ngoài nhà chung cư nhưng để phục vụ trực tiếp cho nhà chung cư.

Kết luận: Người dân mua chung cư không chỉ mua nhà mà đã mua cả đất. Hay nói cách khác, người mua chung cư có quyền sở hữu đối với căn hộ của mình; bên cạnh đó còn có quyền sử dụng đất đối với diện tích đất xây dựng khối nhà chung cư, làm sân, trồng hoa, cây xanh xung quanh nhà và diện tích đất xây dựng các công trình hạ tầng bên ngoài nhà chung cư nhưng để phục vụ trực tiếp cho nhà chung cư.

Tuy nhiên, người dân cũng cần lưu ý rằng: Tuy có quyền sử dụng đất nhưng đây là quyền sử dụng đất không thể phân chia và không thể tùy ý sử dụng đối với quyền sử dụng đất chung này mà phải do đa số quyết định.

Theo KHẮC NIỆM/luatvietnam.vn